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[房子的事] 日本买房的人为何越来越少,能给中国人什么启示?

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发表于 2017-3-6 09:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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春节前,日本某大型公寓楼建设公司的执行董事大门先生请我吃饭。他带我去的那一家意大利餐厅在东京都的麻布。   

麻布位于六本木的边上,是东京一个有名的高级住宅区。这一个住宅区有两大特点:一是外国的大使馆多,中国驻日本大使馆就在那里。二是高级公寓楼多。   
麻布的高级公寓楼都有一个特点,就是楼层都是5层以下,隐隐约约地掩映在绿树丛中。大门先生说,日本所谓的高级公寓楼,有几个基本特征:一是楼层不高,一栋楼里就十几户,最多也就30来户人家。二是必须是在市中心,但是不是在市中心的繁华街区或者商业区,而是在宁静的住宅区。三是外观并不豪华,但是室内装修绝对顶级。
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在麻布,这样低层的高级公寓时常可遇,我问他一个问题:“这些高级公寓楼的主人都是哪些人?”大门先生告诉我,首先是成功的企业家,其次是高级商务人员,在其次是演艺界明星,最后是外国人的企业高管。但是,他也告诉我,高级公寓楼基本上是出租房为主,很少有普通的住家。原因是租金收益很好,一个月多则200万日元,少则60万日元,按人民币计算的话,每月房租就是3万6000元到12万元之间。

在东京首都圈,上下班坐轻轨地铁一个小时,是一个很正常的时间,或者说是标准的上下班所需要的时间。从东京市中心坐轻轨地铁1个小时,可以到达哪里?可以到达神奈川县的横滨市、埼玉县的埼玉市,千叶县的船桥市。换成上海的概念的话,可以到达江苏的苏州、昆山,浙江的嘉兴和上海郊外的青浦、松江。也就是说,600万白领们每天都是从这些地方离开家到东京市中心来上班的。   

东京首都圈的白领们买第一套房子,平均年龄是在35岁,而在中国是27岁。东京人从22岁大学毕业,在30岁结婚,生下孩子要上幼儿园了,不少人才感觉到自己需要有一个真正意义上的家,于是考虑买房子。
  
在距离东京市中心一个小时车程的东京卫星城市,一套3室一厅的精装修公寓楼,实用面积100平米(按照中国建筑面积算的话,是130平米),售价一般在3500万日元之间,大约是200万元人民币左右。因为日本年轻人结婚没有向父母要婚房的习惯,因此,要买这一套房子,一般是首付20%,其余的20年分期付款。也就是在55岁,自己退休前,把最后的房贷还完。这是日本人买房子的普通的套路。   

日本的一个白领在其一生中,经常面临的一个问题,是工作的调动。三年一换岗,是日本大企业的普通做法。因此,作为企业战士,常常会被派往地方工厂或者海外分公司去工作,甚至中央机关的干部也会被派往地方城市的ZF中去担任不需要经过选举就可以任职的职位,接受基层工作的锻炼。因此移动性很大,有的时候,一家人举家前往,有的是企业战士一个人前往,一个人去外地工作,日语中有一个专用的名词,叫“单身赴任”。   

一旦单身赴任,妻子和孩子就变成了留守妇女与儿童,就要守家。有的人因此感觉到,如果不买这一套房子的话,就没有住房的负担,一家人跟随丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如来到中国工作,无论是在上海还是北京,租房子居住,房租还可以申请公司补贴,几乎可以白住。
  
大门先生所在的公司是日本最大的一家专门开发建设公寓楼的公司,他说日本社会最近出现了一个新动向,那就是买房的人越来越少,租房子的人越来越多。   

东京大学生生活协会的调查数据称,东京年轻人结婚,85%的人是租房子结婚,还有10%的人是住在父母家里或者单位宿舍里结婚,真正买房子结婚的比例只有5%。

出现这一种情况的原因,第一是年轻人没钱买房子,第二是日本没有父母亲掏钱给孩子买婚房的习惯,必须自力更生。第三,丈母娘也没有一定要女婿买房子才允许嫁女儿的要求,不存在“丈母娘经济”。
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像这一类的公寓楼,在日本是属于普通的公寓楼,年轻人买不起房子,最大原因是因为没有钱,这可以理解。但是过了30岁,或者人到中年,还不买房子,这在中国就有点奇怪。

那么,日本社会为什么会出现买房的人越来越少,租房的人越来越多呢?最大的原因,是日本人开始考虑自己的居住环境必须符合自己生活形态的变化而变化,寻求居住环境的绝对合理性。  
譬如说,孩子很小的时候,家要安在学校的附近,便于接送孩子,也方便孩子上学。同时,有两个孩子的话,必须要有三室一厅的空间。但是,当孩子长大,考上大学,离开家独立,或者结婚之后,家里就剩下2个父母两人,这时候,三室一厅的房子就显得太空空荡荡,而且每年的房产税也要多交。年纪大了,不再希望自己的家还在学校的边上,希望离超市近一些,希望离轻轨地铁车站近一些,希望离医院近一些。这时候,就要考虑搬家,但是买新房将要动用养老钱,而且旧房子已经不值钱,卖不出高价。因此,以前自己买下的房子于是就变成一种负担。   

如果租房子住的话,孩子上学时,房子可以租在学校的边上,孩子长大后,房子可以租在离公司近一点的地方,减少上下班的体力消耗。等孩子上大学结婚离家后,房子可以租的小一点,省下一些房租。等自己年纪大时,就可以租到离医院离超市近一点的地方,便于自己看病和买菜。这一种根据生活形态变化而变化的租房生活,越来越多地被日本人所接受,因此日本的房地产市场,租房市场好过买房市场。   

也有人会说,租房子虽好,但是,如果每月支付租金,支付到最后,房子还不是属于你的。但是如果买房的话,每月还贷,还到最后,这房子就变成自己的了。这话没有错。   

但是,有不少日本人是这样认为的:我租房子生活,虽然支付的房租和每月还贷的金额差不多,但是,我不需要另外承担房产税,同时设备坏了也不需要我自己掏钱去买,通知一下房东就会过来给你修好。有钱时,我房子租的好一点,没钱时,我房子租的差一点,人生有许多难以预测的变故,譬如离婚、譬如失业,如果是自己租房的话,这一笔张可以变得清清爽爽,但是如果是自己买房的话,夫妻之间的财产分割,失业后付不起房贷等等的问题就会迎面而来。

更为重要的是,日本有一个“财产赠与税”和“遗产继承税”,父母亲要把自己的房子转让给孩子,或者过世后,父母亲的房子需要孩子来继承,都要支付“财产赠与税”或者“遗产继承税”,最高税额是40%,等于是将近一半的房子钱需要交给ZF。当孩子付不出这一笔钱时,那也等于是父母亲给孩子一个很大的经济负担,反而给孩子添了麻烦。在日本空房率日益增大的背景下,老房子不一定,说卖就卖得出去。   

正因为日本一直有一种租房的市场,因此在日本,尤其是像东京、大阪、福冈等这样的大都市,许多的公寓楼从设计阶段开始,就是确定是出租的不是出售的。日本的租房市场是十分的成熟,而且很有规矩:譬如房东希望你是长期租用,不会出现中国那一种突然要把房子卖了把房客赶走的事情。第二,可以租用的房子遍布城市的各个角落,可以根据自己的需求选择不同地段不同价位的房子。第三,房型从单身公寓到家族公寓,应有尽有,而且每一套房子不管新旧,厨房、卫生间、洗浴间是一应齐全,生活十分便利。   

现在中国社会的情况与日本社会相差甚远,在中国,没房子就没有财产也就没有地位。但是,有房子的负面问题,也会逐渐凸显出来。我这几天回浙江老家陪伴爸妈过年,家里是一栋三层楼的房子,如今只有2个老人在住。前几年经济好的时候,外地民工多,或者旧城改造,拆迁户多的时候,房子还能租出去,现在民工也少了,旧城改造难度也越来越大,所以,租房子的人也是越来越少。突然发现,有太多的房子也是一个负担,如果抛弃就有的观念,日本人那一种租房生活也不失为一种理性的选择。
发表于 2017-3-16 10:20 | 显示全部楼层
不要多久,房子多的问题将成为灾难,小倭寇现象也将成为中国明天现象!
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